Criteri per l’identificazione e delimitazione degli ambiti territoriali e urbani

L’articolazione del territorio di Seulo, per ambiti distinti per la valenza ambientale, produttiva, storico-culturale, è stata la base sulla quale sono state impostate le diverse zone di piano.
La Zona A del centro storico
La grande varietà di tipologie che si osservano nell’abitato di Seulo, partendo dalle tradizionali e ricorrenti forme costruttive tipiche dei contesti montani è rappresentata dalla rielaborazione delle tradizionali tipologie attraverso il rispetto del sistema di regole a cui si è fatto riferimento.
Inoltre la particolare struttura dell’isolato, caratterizzato da dimensioni e forma ad “isola”, che cioè si differenzia in parte dalla struttura tipica a fuso dell’isolato medievale impostato lungo un percorso matrice, conferisce al centro urbano storico una struttura formale peculiare, ricca di percorsi, di collegamenti, di piccole gallerie, ed alle tipologie edilizie un ampio grado di varianza dovuta alla disponibilità di numerosi fronti per l’affaccio o per gli accessi.
L’assetto del centro urbano storico risulta dunque estremamente ricco, classificabile secondo tre ambiti la cui delimitazione è dipendente da aspetti che ricalcano una crescente tendenza verso la rielaborazione di tipologie storiche tradizionali.
La delimitazione degli ambiti del centro storico si differenzia da quella riportata nel precedente strumento urbanistico vigente (P.d.F), ed è stata condotta attraverso gli studi necessari per la redazione del 'Piano Particolareggiato del Centro Storico' .
Il primo ambito -sottozona A1- si configura come il nucleo insediativo storico di impianto antecedente al 1846; esso presenta una struttura urbanistica con caratteri del tessuto viario, e degli isolati con prevalente mantenimento degli elementi e degli aspetti storico-tipologici ed urbanistici originari, caratterizzato da tipologie edilizie ed urbane appartenenti all’impianto di fine Ottocento. Le tipologie presentano in particolare i caratteri insediativi tipici delle Barbagie sia negli schemi distributivi che nell’utilizzo di materiali (pietra, legno, ferro) e dagli elementi provenienti dalla cultura materiale (pergolati, orti, cortili....).
Il secondo ambito -sottozona A2- è analogo al primo, in relazione al rispetto dell’impianto urbanistico ed ai caratteri distributivi. I caratteri dell’isolato si mantengono inalterati rispetto all’organizzazione del tessuto storico di base mentre le tipologie negli organismi edilizi presentano elementi di trasformazione, pur mantenendosi coerenti negli assetti rispetto alle tipologie storiche.
Nel terzo ambito -sottozona A3- i caratteri e le morfologie dell’isolato si mantengono solo in alcuni casi inalterati, anche se le caratteristiche dell’impianto rimangono coerenti con quelle originarie. Le trasformazioni edilizie comprendono:
  • variazione della struttura tipologica, nel senso di rielaborazioni rispetto ad uno schema tipologico originario, attraverso l’introduzione di affacci, di combinazione di elementi tipologici diversi, di aggetti, di sopraelevazioni o ampliamenti planimetrici etc.
  • alterazioni dello schema distributivo
  • alterazione dei prospetti
  • uso materiali differenziato
  • variazioni rispetto agli allineamenti originari dell’isolato o del singolo lotto o superficie di sedime
  • variazioni del sistema dei pieni e dei vuoti
  • variazioni del sistema degli accessi.
    La presenza di tipologie storiche, che in particolare è stata rinvenuta negli isolati appartenenti al primo ambito, secondo cui è stato classificato l’assetto del centro storico di Seulo, è testimoniata dall’esistenza di una numerosa rappresentanza delle diverse tipologie convenzionalmente riconosciute. Tra le tipologie storiche assume particolare interesse la tipologia del ballatoio “urbano”, così definita in quanto costituisce una categoria tipologica frutto di rielaborazione del tipo convenzionale “a ballatoio”, dove il corridoio distributivo degli accessi privati alle unità abitative risulta di proprietà pubblica, ma caratterizzata da un sistema di usi di tipo semi-privato, come spazio di relazione o di deposito di materiali ad uso privato (legname, attrezzi agricoli,... coltura di vite) definibile ad “effetto urbano”.
    Il quadro delle tipologie presenti nel centro storico di Seulo, ma che in generale caratterizzano l’intero abitato di Seulo, definisce un aspetto di rilievo per le prospettive che possono essere aperte in vista di processi di recupero e di riqualificazione urbana, anche orientata in senso di ricettività o di servizi al territorio.
    Le Zone B di completamento urbano
    Come riportato nelle norme di attuazione il PUC sulla base dei caratteri dell’insediamento riferiti alle tipologie edilizie prevalenti e al tessuto urbano esistente individua tre sottozone di intervento:
  • Sottozona B1 - di ristrutturazione urbana: in tale ambito ricadono le aree del vecchio centro urbano, con un tessuto viario oramai definito od edifici, in linea od isolati ad uno, due o più piani, che nel corso degli ultimi anni hanno subito, in tutto o in parte, delle trasformazioni tali da non potersi considerare di particolare pregio storico e/o ambientale.
  • Sottozona B1.1 - completamento urbano di maggior pregio: in tale ambito ricadono le aree del vecchio centro urbano, con un tessuto viario oramai definito od edifici, in linea od isolati ad uno, due o più piani, che hanno mantenuto, in parte, dei caratteri riconoscibili di pregio storico e/o ambientale.
  • Sottozona B2 - di completamento urbano: comprende aree edificate, parzialmente edificate e lotti liberi
    Il computo delle aree di completamento urbano individuate dal precedente strumento urbanistico (P.d.F.) definisce una capacità insediativa che supera le reali e future esigenze della popolazione, come rilevato dalle proiezioni della struttura demografica per i prossimi dieci anni (cfr. 'Analisi statistiche sulle principali dimensioni socioeconomiche del comune di Seulo')
    La riformulazione della localizzazione delle aree di completamento si è resa necessaria per contrarre la superficie complessiva interessata dalle zone B.
    I criteri di individuazione delle aree di completamento urbano discendono da alcune analisi del contesto:
  • il verde privato riveste un importante ruolo nella struttura urbana storica e recente di Seulo, quale elemento di riconoscibilità e di permanenza della tradizione abitativa e del sistema di usi delle pertinenze utilizzate come giardini, cortili e orti, che sostengono piccole economie della famiglia; il verde privato dei giardini e degli orti assume la funzione di componente di equilibrio tra il sistema dei vuoti e dei pieni in cui si organizzano gli isolati. I criteri di piano mirano a contrastare la tendenza alla saturazione di questi spazi, preservando oltre che la coerenza tipologica del tessuto urbano, anche gli usi e le tradizioni legate alla cultura del vicinato. La volontà di salvaguardare gli ambiti del verde privato deriva dalla importanza che essi rivestono nella dimensione pubblica e sociale dei vicinati.
  • le condizioni morfologiche dell’abitato hanno suggerito il ridisegno della forma urbana, escludendo localizzazioni in aree con caratteri fisici problematici (forti pendii, esposizione ai venti, orientamento, ecc.) considerando l’espansione di lotti edificati secondo una maggiore aderenza alla forme dei lotti ed ai condizionamenti dei manufatti urbani esistenti (muri di contenimento, edifici, recinzioni in muratura a secco);
  • i condizionamenti derivanti dall’esistenza di opere di urbanizzazione già realizzate hanno suggerito la localizzazione di nuove zone B in aree più accessibili e servite.
    Le Zone C di espansione residenziale
    Rispetto ai contenuti del preesistente Programma di Fabbricazione, che prevedeva tre ambiti di espansione localizzati in tre distinte aree nella parte più alta dell’abitato, lo schema previsto dal presente Piano prevede una singola zona C, in località 'Su Marturiu', in corrispondenza delle considerazioni effettuate sulle proiezioni della struttura demografica e sulla capacità insediativa complessiva.
    L’area è interessata da un Piano di Lottizzazione convenzionato . Con deliberazione del Consiglio Comunale, n°20 del 04.05.1998 sono state prese in carico le opere dell’urbanizzazione primaria e le aree di uso pubblico cedute con apposita
    La lottizzazione prevede una volumetria per residenze pari a 17912 m3, per una popolazione insediabile pari a 179 abitanti. Di fatto nessun intervento edilizio è stato attuato in quanto il prezzo di mercato delle aree è eccessivamente elevato.
    La Zona D degli insediamenti industriali, artigianali e commerciali
    Il PUC definisce le zone oggetto di interventi di insediamenti produttivi con destinazione industriale, artigianale, commerciale e direzionale, confermando le attuali localizzazioni, in termini di perimetrazione ed introducendo una nuova area con accesso dalla strada comunale 'Taccu', che ricomprende alcune strutture produttive preesistenti.
    Le Zone E dei paesaggi agricoli
    I criteri secondo cui sono stati individuate le articolazioni delle zone agricole secondo la direttiva per le zone agricole art.8 L.R. 22.12.1989 n.45 discendono da valutazioni ambientali provenienti dagli studi condotti circa gli aspetti:
  • geomorfologici;
  • vegetazionali;
  • della natura pedologica dei suoli;
  • degli usi del suolo;
  • del sistema delle attività ad essi associati o associabili.
    Si riconoscono alcune direttrici significative in relazione alle colture specializzate dei vigneti, oliveti, orti e frutteti su superfici fondiarie di modesta entità, contigue, disposte lungo i due versanti della strada provinciale Seulo-Seui, secondo un alternarsi delle varietà colturali. Tale assetto conferisce una valenza paesaggistica all’ambito posto in prossimità dell’abitato -Su Pardu-.
    La descrizione delle sottozone, come desunta dagli studi relativi al paesaggio agrario e montano viene dunque riportata nelle norme di attuazione come segue:
    Ambiti E1-E2
    In tale ambiti territoriali esistono concrete possibilità di instaurare un processo produttivo a lungo termine poiché i suoli presenti sono caratterizzati da una buona fertilità. Pertanto la destinazione di questi suoli all’agricoltura, anche per la produzione di prodotti speciali, risulta compatibile con le esigenze del paesaggio e con le esigenze economiche sia a livello locale che provinciale.
  • La sottozona E1 comprende quelle aree su cui insistono le colture di maggior pregio da mantenere e sostenere: gli orti, i vigneti, gli oliveti, i frutteti.
  • La sottozona E2 individua le superfici i cui suoli possono essere destinati alle colture cerealicole, foraggiere (localmente anche irrigue), al pascolo migliorato, al rimboschimento finalizzato alla produzione di legname da opera o di cellulosa.
    Ambiti E2.1, E2.2 - Il paesaggio agrario collinare
    Questi ambiti sono attualmente caratterizzati da un’agricoltura prevalentemente rivolta alla coltivazione di orzo e avena o a prato/pascolo. I suoli sono caratterizzati da limitazioni all’uso agricolo da modeste a severe, queste ultime rilevabili soprattutto negli areali ad elevata pendenza.
    In queste aree, pertanto, sembra compatibile un’agricoltura a diverso grado di trasformabilità in funzione della suscettività al miglioramento del pascolo.
    La sottozona E2.1 individua i suoli suscettibili di miglioramento; pascoli migliorabili e rimboschimento finalizzato alla protezione del suolo, ripristino della vegetazione naturale. E' consentito il pascolo con carico limitato di razze (anche bovine) rustiche e attività turistiche e ricreative.
    La sottozona E2.2 definisce le aree i cui suoli hanno una potenza molto limitata e quindi risultano inadatti a qualunque tipo di uso agricolo intensivo. Le destinazioni d'uso ottimali sono il ripristino della vegetazione naturale, il pascolo con carico limitato di razze (anche bovine) rustiche e attività turistiche e ricreative.
    Ambito E5
    I suoli presentano scarse o nessuna attitudine all’uso agricolo a causa di severe limitazioni, quali pendenze elevate, elevato pericolo di erosione, eccesso di rocciosità.
    Il carattere di marginalità agricola di questi territori è dato, fondamentalmente, dal fatto che eventuali miglioramenti hanno un costo eccessivo e non compensato dai benefici ottenibili.
    Potrà essere possibile l’inserimento programmato di attività agro-ambientali finalizzate allo sfruttamento della risorsa “ambiente”: aziende agrituristiche, silvicoltura, apicoltura, allevamenti faunistici estensivi di ripopolamento, osservatori naturalistici con percorsi a piedi o a cavallo, sviluppo del turismo archeologico.
    La Zona F degli insediamenti turistici
    La zona F è costituita dalle parti di territorio con insediamenti di tipo turistico, prevalentemente stagionale.
    Per tali zone sono stati individuati due ambiti:
  • la sottozona -F1-, che accoglie l'unico albergo presente nel territorio di Seulo è localizzata nei pressi del centro abitato, di fronte all'ingresso della strada comunale per 'Genna sa Luna'. La superficie interessata è di 24.553 m2, per una cubatura totale insediabile pari a 6137 m3.
  • La nuova sottozona -F2- è stata individuata ai margini della -Foresta di Addoli-, con accesso dalla strada provinciale 'Cumbida Meli', che conduce da Seulo a Seui.
    La zona è ricca di attrattive turistiche e culturali, quali ad esempio il Parco Geominerario, la stessa Foresta di Addoli, le miniere di antracite abbandonate, le grotte de janas, l'ossario di 'Pissu Ittipas', le carbonaie, etc… La superficie interessata è di 30.354 m2 per una volumetria potenzialmente edificabile, pari a 6.678 m3.
    In questa area è già stato realizzato un punto di ristoro di proprietà della Amministrazione Comunale e la individuazione della zona turistica si rende necessaria allo scopo di potere garantire la trasformazione in ricettivo-alberghiera della attuale attività, con eventuale espansione della volumetria presente e sviluppo della economia locale. Il modello di organizzazione spaziale è quello delle residenze alberghiere con strutture e tipologie sparse. Si tratta quindi di piccole unità residenziali con spazi e servizi di dimensioni contenuti. Le altezze massime fuori terra sono state limitate a cinque metri.
    La Zona G dei Servizi generali
    La zona è destinata ad accogliere attrezzature e servizi pubblici o ad uso pubblico di interesse generale su scala territoriale: uffici pubblici o privati di interesse collettivo, punti di ristoro e ricettivi, mercati, impianti tecnologici, stazioni di servizio e attrezzature simili. La suddivisione in sottozone è la seguente:
  • G1 - Impianti tecnologici: impianto di depurazione, stazione di pompaggio acqua
  • G2 - Uffici pubblici: municipio
  • G3 - Uffici privati di interesse collettivo e aziende di credito
    Le Zone “H” di salvaguardia
    Nell’ambito territoriale di Seulo sono state individuate aree distinte per la valenza storico-ambientale che rivestono. Il PUC distingue tre grandi sistemi della salvaguardia.
    Le zone H1 si identificano in generale come aree di rispetto in corrispondenza di manufatti o opere speciali come strade, impianti tecnologici, cimitero, ecc. Le zone H2 che rivestono un particolare pregio culturale, storico-tradizionale o legate alla presenza di siti archeologici. I criteri di delimitazione fanno riferimento:
  • alla presenza di un sito ben definito e riconoscibile (come i nuraghi); per essi è stata delineata un’area di rispetto dal centro del sito;
  • alla presenza di aree in cui sono stati ritrovati reperti archeologici, o in siti minerari dismessi, non riconducibili con precisione ad un sito specifico; la zona è stata delimitata con riferimento all’area del ritrovamento, seguendo i caratteri morfologici naturali del sito che presumibilmente possono identificare l’esatto areale di interesse storico-scientifico.
    Le Zone H3 sono state identificate in corrispondenza delle aree della tutela paesaggistico-ambientale, in cui sono presenti i seguenti caratteri:
  • si riconoscono gli areali coincidenti con le limitazioni vincolistiche ope legis, derivanti dalla L. 431/85, ed
  • si registra la presenza di areali coperti da foreste primarie, Foresta di Arch’e Nui, Foresta Addolì e le aree forestali del versante nord del Flumendosa e di Monte Perdedu (Sottozona H3.1);
  • si identificano aree cedute in concessione all’Ispettorato Ripartimentale delle Foreste di Nuoro per sistemazioni idraulico forestali (Sottozona H3.2);
  • alcuni particolari usi del suolo come rimboschimenti privati, o caratteri morfologici come piccoli impluvi e vallicole generano la presenza di corridoi ambientali necessitari di particolari azioni di tutela e manutenzione (Sottozona H3.3)
  • si evidenzia una funzione di tessuto connettivo fra l’urbano ed il territorio (Sottozona H3.4).
    Calcolo degli abitanti insediabili.
    Il calcolo degli abitanti insediabili viene condotto in base allo studio dell'evoluzione urbanistica del centro abitato.
    Si fa notare che il centro storico, individuato nella -zona A-, non ha grandi possibilità di sviluppo volumetrico, in quanto le aree libere sono estremamente contenute. Dai dati del Piano Particolareggiato vigente, si evince che le volumetrie realizzabili (quasi esclusivamente nella -sottozona A3-), riguardano perlopiù ampliamenti, sopraelevazioni e demolizioni con ricostruzione.
    Nella tabella seguente si riportano i volumi esistenti e gli abitanti insediati, rilevati dallo studio del Piano Particolareggiato vigente.
    sottozonasuperficie territorialevolume esistenteabitanti insediati
    A13.430 m27.250 m345
    A2 8.077 m2 23.156 m3 138
    A3 1.391 m2 2.246 m3 14

    Si deduce quindi una densità media nel centro storico di circa 160 m3/ab.. Dalla tabella successiva si determina invece la popolazione insediabile determinata dal volume potenzialmente edificabile individuato dal predetto Piano Particolareggiato e dalla densità edilizia reale come misurata precedentemente (160 m3/ab.);
    sottozona superficie territoriale volume potenziale abitanti insediabili
    A1 3.430 m2 7.250 m3 45
    A2 8.077 m2 23.156 m3 138
    A3 1.391 m2 5.405 m3 34

    Per cui nelle zone -A- si determina che la popolazione insediabile è pari a 217 abitanti.
    Le parti del territorio urbano, che nel PUC hanno la destinazione urbanistica B, riportano una superficie totale pari a 88.345 m2.
    Lo strumento urbanistico precedente, individuava per le zone B, una superficie complessiva pari a 96.564 m2.
    Strumento Urbanistico Superficie
    P.d.F. 96.564 m2
    PUC 88.345 m2

    Si riscontra quindi nel PUC una diminuzione (complessivamente) delle 'zone B' per una superficie di 8.218 m2 pari al 8.51% del totale precedentemente assentito.
    La diminuzione delle aree di completamento deriva dal fatto che sono state in qualche caso eliminate aree che dal P.d.F. vigente risultavano di completamento mentre nella realtà si trattava di standard. In altri casi si trattava di aree difficilmente utilizzabili per la loro morfologia o per l'accessibilità. Si trattava comunque di aree nelle quali non era mai stato realizzato alcun intervento edilizio e quindi difficilmente giustificabili dal punto di vista della loro classificazione quali zone di completamento.
    Per una migliore valutazione anche visiva si rimanda alla tavola 5 - Verifica delle zone B-, ove sono riportate:
  • le aree classificate B o C nel P.d.F. e confermate nel PUC (in verde nella tavola);
  • le aree classificate B o C nel P.d.F. e variate ad altra destinazione non residenziale (in giallo nella tavola);
  • le nuove aree classificate B nel PUC (in rosso nella tavola);
    Anche le aree "verdi" contermine alle zone B, pur non consentendo intervento edificatorio nel loro perimetro, mantengono la loro capacità edificatoria, rientrando quindi nel conteggio delle zone; nello specchietto seguente si riepilogano le superfici con gli indici territoriali delle varie sottozone, i volumi potenziali, e gli abitanti insediabili ricavati applicando il parametro di densità edilizia di 100 ab./m3.
    sottozona superficie territoriale indice territorialevolume potenziale abitanti insediabili
    B1 26.042 m2 1.8 m3/m2 46.876 469
    B1.1 375 m2 1.8 m3/m2 675 7
    verdi (B1 e B1.1) 9.245 m2 1.8 m3/m2 16.641 166
    B2 42.531 1.5 m3/m2 63.797 638
    verdi (B2) 10.152 1.5 m3/m2 15.228 152

    Gli abitanti potenzialmente insediabili nella zona B risultano complessivamente 1432.
    Complessivamente tra le zone A e le zone B si ottiene un valore cumulativo di abitanti insediabili pari a 1791
    Verifica degli standards
    Rispetto alle localizzazioni degli standard previsti nel P.d.F. vigente, si è provveduto ad una organica riorganizzazione, verificando innanzitutto la loro esistenza e la loro efficacia in termini di diffusione sul territorio. Si è provveduto inoltre a correggere alcune valutazioni definite nel precedente strumento urbanistico, in termini di realistica fruibilità delle aree individuate e quindi alla modifica delle scelte precedenti.
    Stante quanto disposto nell'art. 2 del Decreto dell'Assessore degli Enti Locali Finanze e Urbanistica della RAS n° 2266/U del 20.12.1983, il comune di Seulo ricade in classe IV, ovvero tra i comuni aventi una popolazione residente o prevista, inferiore a 2.000 abitanti.
    L'articolo 6 del detto decreto, definisce in 12 m2/abitante la dotazione minima per spazi pubblici (S) riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi.
    Tale quantità complessiva deve essere ripartita nelle seguenti modalità:
  • aree S1 per l'istruzione: 4 m2/abitante;
  • aree S2 di interesse comune: 2 m2/abitante;
  • aree S3 per spazi pubblici attrezzati: 5 m2/abitante;
  • aree S4 per parcheggi pubblici: 1 m2/abitante;
    Nella tabella seguente si riepilogano la dotazione minima e la dotazione effettivamente presente per ciascuna area S
    area dotazione minima abitanti insediabili dotazione minima DA 2266/U dotazione presente
    S1 4 m2/abit. 1.791 7.161 7.167
    S2 2 m2/abit. 1.791 3.581 5.037
    S3 5 m2/abit. 1.791 8.951 27.010
    S4 1 m2/abit. 1.791 1.790 1.808
    Come si può rilevare, i requisiti minimi sono ampiamente soddisfatti dalle quantità di standard effettivamente presenti.

    • fonte: PUC di Seùlo

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